您当前的位置: 首页 > 中国历史

受困高负债、高库存 上市房企降价潮只差临门一脚?

2019-12-14 06:49:45

一方面是负债节节攀高,一方面是消化不良并仍在不断增加的库存,楼市的天平开始出现倾斜。上市房企的半年报揭示出,虽然开发商们的资金链尚处于安全范围,但随着时间的推移,销售低迷,资金回笼不畅,还要还息还债,企业资金压力会越来越大,而年度销售目标又如悬梁之锥,时时刺激着开发商的神经。不管最终是主动还是被动降价,开发商现在需要的可能仅仅是时间。

虽然销售量略有好转,但开发商挣得钱却比以前少了。记者注意到,已发布半年报的86家企业的销售毛利率平均水平已经较去年年底下调1个百分点,更较一季度下调了近2个百分点。业内人士指出,新“国10条”后,显而易见部分开发商正在让利促销。而随着三、四季度供应量的增长,开发商销售压力加大和资金链趋紧,房价下调压力更大。

成交回升 毛利率普降

“7月份以来一些开发商的楼盘成交略有回升,但是这些开发企业能挣到的钱却比以前有所减少。”一家知名上市公司的老总向记者直言,这意味着不少开发商正面临“被迫”让利促销。

记者根据聚源统计,申万分类的86家已公布2010年半年报的A股房地产企业的销售毛利率算数平均值为 7.4%,较去年(124家房地产企业销售毛利率平均为 6.4%,下同)下跌了1个百分点,更较一季度(销售毛利率平均为 6.7%)下跌了1. 个百分点。

并且,记者注意到,“招保万金”四大龙头地产企业中,除万科以外,其他三家房地产巨头的销售毛利率均呈现此种态势。

其中,半年报销售毛利率为 5.5%,分别较一季度和去年底下跌了0.5和1. 个百分点;为40.6%,分别下跌0. 和0.6个百分点;为 5.9%,分别下跌4.1和1.2个百分点。

“受前期拿地成本上升,和销售价格下调双重因素影响,开发商毛利率下降是肯定的。”中国指数研究副院长陈晟说。

他向记者表示,考虑到调控政策的长期性,以及下半年供应量的增加,预计9月份楼市将出现“主动+被动”降价并存的局面。

负债增加 资金链趋紧

需要指出的是,“招保万金”等上市公司也均表示,下半年供应量将有所增加( 其中金地集团称,下半年公司预计新增可销售资源达200万平方米),这对开发商销售无疑形成压力。与此同时,开发商的资金链也日益趋紧,为此早早回笼资金意愿也在增强。

根据聚源数据统计,86家房地产上市公司半年报显示,经营活动产生的现金流量净额合计为-775.75亿元,而今年一季度这些公司的现金流量净额为-408.67亿元,去年同期该值则为 69.49亿元。显而易见,今年二季度地产公司的现金流呈现继续恶化态势。

值得注意的是,“招保万金”无一例外的经营性活动现金净流量均为负值,其中现金流最为紧张的保利地产,上半年经营性现金流净流量达到-2 亿元,万科紧随其后,经营性现金流净流量为-95亿元。

记者还注意到,开发商债务状况压力有强化趋势。根据聚源数据统计,2010年半年报86家上市公司带息债务/全部投入资本平均值为48.26%,分别较一季度(45. 8%)和2009年末(42.98%)上升了近 个百分点和7个百分点。

并且,统计数据显示,今年上半年86家上市公司的资产负债率中位数为65.1%,也较一季度上升了1个百分点。

与此同时,受政策收紧,以及开发资金压力影响,7月以来有许多开发商高息发债,这从另一侧面反映出开发商资金需求。

其中,7月世茂发高息债5亿,票面利率9.65%;远洋地产发可换股证券9亿美元,票面利率8%;8月碧桂园发行高息债4亿美元,票面利率10.50%;8月合景泰富发行高息债2.5亿美元,票面利率12.50%。

“如果未来销售依然低迷,资金回笼不畅,开发商还要还债息,资金压力就会加大,盈利能力也会下降。”SOHO中国董事长曾向记者如是说。

举债扩张 前景不乐观

事实上,根据聚源数据统计,86家上市公司的2010年半年报显示,开发商流动比率、速动比率等考查房企经营风险的主要指标仍均处于合理水平:速动比率中位数为0.66,流动比中位数为1.9。

流动比率、速动比率是用来衡量企业短期偿债能力的,其数值越高,意味着企业短期偿债能力强。一般来说,流动比率 2并且速动比率 1,意味着资金流动性好;1.5 流动比率 2 且 1 速动比率 0.75,资金流动性一般,但也不错。

记者注意到,今年一季度末和去年末124家上市公司速动比率中位数分别为0.6 和0.61;流动比率中位数分别为1.88和1.84,这说明调控之下房企经营风险的主要指标,不但强于2008年金融危机时期,还较一季度有所改善。

“类似远洋地产等还在高价拿地的房企属于激进型,未来其资金压力、盈利能力,以及风险都更令人担心。”陈晟说。

记者注意到,远洋地产一方面高息融资,一方面在北京、上海等城市高价拿地,确是调控下逆市扩张的“主力军”之一。

但是,对于远洋地产的运作,资本市场没有跟着叫好。相反,近日表布报告指出,远洋地产中报总体毛利率下降4个百点至25%,加之其土储成本较高毛利潜在受压,由此下调了今、明两年每股盈利预测值。与此同时,摩根大通、高盛、瑞信、交银国际均给远洋地产以“中性”评级,预示着投资者对类似开发商潜在担忧。

其中,瑞信认为,远洋地产积极买地或导致潜在亏损,这说明投资者对于楼市调控和市场风险均有清醒的认识,因此楼市不会重蹈去年覆辙,而会进入深入调整期。

新生儿只有一只眼屎多

小孩眼睛红有眼屎

宝宝正常大便

小孩眼屎多是什么原因

宝宝止咳化痰吃什么药

宝宝咳嗽嗓子哑了怎么办

一岁半宝宝咳嗽

小孩感冒咳嗽怎么办

宝宝消化不良怎么办
孩子消化不良小妙招
小孩肚子不消化胀气吃什么
小孩积食拉稀吃什么药
推荐阅读
图文聚焦